“Cela éliminera les acheteurs du marché”: la hausse des taux d’intérêt de mercredi aidera à maîtriser les prix de l’immobilier mousseux, selon les experts

Les banquiers centraux du Canada pourraient verser de l’eau sur un marché de l’habitation brûlant mercredi s’ils annoncent des hausses de taux d’intérêt largement attendues et jamais vues depuis des années.

Alors que la Banque du Canada est aux prises avec une inflation galopante, qui a atteint un sommet en 30 ans de 5,7 % en février, les économistes de Bay Street prévoient généralement que le gouverneur Tiff Macklem et son équipe d’économistes augmenteront le taux d’intérêt à un jour de la banque de 0,5 %, doubler le taux actuel de 0,5 % à 1 %.

Cela peut sembler peu – étant donné les taux historiques qui, jusqu’à la crise financière de 2008, étaient généralement supérieurs à 2% – mais la décision marquerait l’effort le plus agressif de la banque pour réduire les prix à la consommation depuis plus de deux décennies, et les analystes des taux hypothécaires disent que ce sera susceptible d’aider à apprivoiser un marché immobilier frénétique.

“Quiconque achète actuellement une maison sera moins enthousiaste à l’idée d’enchérir un prix élevé lorsque le coût de financement de la maison aura augmenté. Cela éliminera certains acheteurs du marché », a déclaré James Laird, cofondateur de Ratehub.ca et président du courtier hypothécaire CanWise Financial.

Comme la plupart des décisions de politique monétaire, le choix présente un catch-22 économique : plus le taux est élevé, plus il est difficile d’emprunter de l’argent, ce qui signifie que les acheteurs potentiels auront plus de mal à obtenir du financement tandis que les propriétaires actuels paient plus pour leurs hypothèques.

Déjà, a noté Laird, les taux hypothécaires des grandes banques canadiennes ont augmenté de façon constante au cours des dernières semaines, les prêteurs tenant compte des hausses de taux à venir.

Selon le calculateur de versement hypothécaire de Ratehub.ca, un propriétaire qui a versé une mise de fonds de 10 % sur une maison de 800 000 $ avec un taux variable de 1,15 % sur cinq ans (amorti sur 25 ans) paie actuellement un prêt hypothécaire mensuel de 2 847 $.

Selon l’augmentation prévue de 0,5 % par la Banque du Canada, le versement hypothécaire mensuel du propriétaire passera à 3 019 $, ce qui signifie que le propriétaire paiera 2 064 $ de plus par année sur son hypothèque.

Et les hausses de taux ne s’arrêteront pas là, disent les économistes. Au cours de la prochaine année, on s’attend généralement à ce que la banque augmente continuellement le taux d’intérêt au jour le jour jusqu’à ce qu’il atteigne 2 % d’ici la fin de l’année, le niveau le plus élevé depuis plus d’une décennie.

“Quiconque a un prêt hypothécaire à taux variable devrait comprendre ce que sera son paiement avec une augmentation de 50 points de base la semaine prochaine et devrait prévoir des augmentations de taux supplémentaires totalisant un à deux pour cent pour le reste de l’année”, a déclaré Laird.

Parmi ceux qui subiront le plus gros des hausses de taux figurent les acheteurs potentiels d’une première maison qui doivent réussir le soi-disant «test de résistance» du gouvernement fédéral pour être admissibles à un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement.

Le test exige que les demandeurs de prêt hypothécaire fournissent qu’ils peuvent supporter des taux d’intérêt plus élevés afin de ne pas faire défaut de paiement.

Leah Zlatkin, courtier en hypothèques chez lowrates.ca, a déclaré que les récentes hausses de taux représentent un «tournant» pour ces acheteurs potentiels.

Les taux hypothécaires sont maintenant suffisamment élevés pour que de nombreux acheteurs potentiels devront se qualifier à des pourcentages supérieurs au test de résistance, qui est actuellement de 5,25 % ou de 2 % supérieur au taux hypothécaire offert, selon le plus élevé, a déclaré Zlatkin.

“De nombreux acheteurs de maisons ne sont pas conscients de cette nuance et cela affecterait leur abordabilité même si les prix des maisons ralentissaient au cours de la prochaine année”, a déclaré Zlatkin.

La Banque du Canada a maintenu les coûts d’emprunt à des niveaux record pendant la pandémie alors que l’économie vacillait au bord de la récession, mais les pressions inflationnistes croissantes provoquées par les défis de la chaîne d’approvisionnement et les coûts élevés de l’énergie ont incité Macklem et son équipe à adopter une position plus ferme.

Macklem a publiquement exprimé son inquiétude face aux taux d’inflation actuels, qui sont bien au-dessus de l’objectif de 2% de la banque et offrent un sombre rappel de la montée en flèche des pressions inflationnistes dans les années 1970 et 1980.

“L’économie ne fonctionne tout simplement pas bien lorsque les anticipations d’inflation se détachent”, a déclaré Macklem le mois dernier.

Le marché de l’habitation est au cœur des principales pressions inflationnistes au Canada, où le prix d’une maison typique a bondi de 52 % pour atteindre 868 400 $ au cours des deux dernières années, selon l’Association canadienne de l’immeuble.

Mais les hausses de taux ne résoudront pas à elles seules une crise d’accessibilité, ont noté les experts. L’exclusivité croissante du marché immobilier a été attribuée à un large éventail de facteurs au-delà des taux d’intérêt historiquement bas, notamment le manque d’offre de logements, l’activité des acheteurs étrangers, les acheteurs et investisseurs spéculatifs, et même la criminalité en col blanc.

Néanmoins, Laird affirme que les hausses de taux prévues contribueront à limiter la demande et à réduire la concurrence pour le logement, au moins dans une certaine mesure.

“Une augmentation de 50 points de base aura certainement un effet refroidissant sur les prix des maisons dans tout le pays”, a-t-il déclaré.

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