Les décideurs politiques ont raison de s’inquiéter alors que le boom immobilier au Royaume-Uni ne montre aucun signe de déclin | Larry Elliot

ETaster marque traditionnellement le début de la saison annuelle des achats de maisons, mais cette année, les vendeurs potentiels n’ont pas eu besoin de tondre la pelouse et de peindre le salon car le marché est déjà chaud.

La demande de biens immobiliers est forte depuis que le Royaume-Uni est sorti du verrouillage à l’été 2020. Les approbations de prêts hypothécaires sont en hausse sur les niveaux d’avant la pandémie et les prix ont grimpé de plus en plus.

Il existe diverses mesures de l’inflation des prix des logements, mais elles racontent toutes la même histoire : des augmentations annuelles supérieures à 10 %. Selon le plus grand prêteur hypothécaire britannique, le Halifax, le prix d’une maison britannique moyenne a augmenté d’un peu plus de 28 000 £ au cours de l’année écoulée, ce qui est à peu près le même que le salaire moyen d’un travailleur britannique au cours de la même période.

Les lecteurs réguliers de cette chronique sauront que depuis un certain temps, je me demande combien de temps le boom peut durer et la réponse semble être plus longue que prévu. La demande de biens résidentiels continue de dépasser l’offre même si les taux d’intérêt ont commencé à monter et que les ménages sont confrontés à la plus forte pression sur leur niveau de vie depuis des décennies.

L’impact sur le niveau de vie causé par la hausse des prix plus rapide que les salaires a pesé sur la confiance des consommateurs, ce qui pourrait bien ralentir le marché au cours des prochains mois. Historiquement, il existe une étroite corrélation entre les prix de l’immobilier et la satisfaction des consommateurs, mais comme l’a souligné Holger Schmieding, l’économiste en chef de Berenberg, un grand écart entre les deux mesures est apparu cette année.

Il y a des raisons structurelles à l’inadéquation entre la demande et l’offre de logements au Royaume-Uni : c’est un petit pays avec une densité de population relativement élevée, des restrictions de planification strictes et un système fiscal qui encourage l’accession à la propriété.

Mais il est important de replacer les choses dans un contexte global car il ne s’agit pas d’une histoire d’exception britannique. Au cours de la dernière décennie, il y a eu un boom immobilier mondial colossal qui a doublé la valeur de l’immobilier résidentiel à 350 milliards de dollars (268 milliards de livres sterling), soit quatre fois la taille de la production mondiale annuelle.

Beaucoup d’attention a été accordée à ce qui s’est passé avec les prix des actions, mais comme le note Dhaval Joshi de BCA Research, la taille du marché boursier américain (évalué actuellement à environ 45 milliards de dollars) est éclipsée par le marché immobilier résidentiel chinois (100 milliards de dollars). Le marché immobilier américain vaut deux fois le PIB annuel américain ; Le marché immobilier chinois vaut plus de cinq fois le PIB chinois.

Nous sommes déjà venus ici. Au cours des premières années du 21e siècle, l’argent a afflué dans les prêts hypothécaires à risque aux États-Unis, qui sont devenus inabordables lorsque les taux d’intérêt ont été relevés par la banque centrale américaine, la Réserve fédérale. Dans la montée de la crise financière mondiale, la Fed a relevé les taux d’intérêt d’un quart de point à 17 reprises, faisant passer les coûts d’emprunt de 1 % à 5,25 %. Le marché du logement s’est effondré, entraînant un brusque changement de politique.

Depuis plus d’une décennie, les fonds nécessaires à l’achat de maisons sont facilement disponibles et bon marché. La faible croissance et les faibles niveaux d’inflation des prix à la consommation ont permis aux banques centrales de maintenir les coûts d’emprunt officiels à des niveaux historiquement bas. En période de difficultés, comme la crise financière mondiale et le début de la pandémie de coronavirus, ils ont injecté de l’argent dans leurs économies grâce au processus d’achat d’obligations connu sous le nom d’assouplissement quantitatif.

Aujourd’hui, les banques centrales sont sous pression parce que les niveaux élevés d’inflation des prix de l’immobilier commencent à s’accompagner de niveaux élevés d’inflation des prix à la consommation. Aux États-Unis, le coût de la vie a augmenté de 8,5 % au cours de l’année écoulée et dans la zone euro, les prix ont augmenté de 7,5 %. La mesure préférée du gouvernement du coût de la vie au Royaume-Uni devrait passer de 7% à environ 9% lorsque le chiffre d’avril sera publié le mois prochain.

Deux développements récents aggravent les choses : la guerre en Ukraine et les confinements draconiens utilisés en Chine pour lutter contre le Covid-19. Le premier consiste à maintenir les prix de l’énergie à un niveau élevé ; la seconde consiste à bloquer les chaînes d’approvisionnement mondiales et à provoquer des pénuries.

Mais la hausse des prix et la pandémie persistante ont un impact sur l’activité économique ainsi que sur l’inflation. Le Fonds monétaire international va revoir à la baisse ses prévisions de croissance pour 2022 et 2023 dans ses dernières perspectives économiques mondiales qui seront publiées mardi.

Face à la perspective d’une période de stagflation, il n’y a pas de bonnes options pour les banques centrales. Une action brutale du type utilisé aux États-Unis au début des années 1980 et au Royaume-Uni à la fin de la même décennie réduirait l’inflation – mais à un coût.

À un moment donné de l’année de boom de 1988, les taux d’intérêt britanniques s’élevaient à 7,5 %, mais un peu plus d’un an plus tard, ils avaient doublé pour atteindre 15 % et y étaient ensuite restés inchangés pendant 12 mois supplémentaires. Le résultat a été des faillites record, des saisies de maisons record et un chômage supérieur à 3 millions. Les prix des logements se sont effondrés et ont continué de chuter en termes réels jusqu’au milieu des années 1990.

Étant donné que la croissance ralentit de toute façon, une approche différente sera tentée. Le plan est d’augmenter les taux d’intérêt graduellement et modestement, dans l’espoir que l’inflation reviendra à sa cible sans écraser l’économie.

Rien ne garantit que cela fonctionnera non plus, et il convient de noter que même une augmentation modeste des taux d’intérêt du marché aux États-Unis depuis le début de l’année a entraîné un ralentissement de la demande de prêts hypothécaires. Et cela s’est produit à un moment où les taux d’intérêt sont nettement négatifs en termes réels (corrigés de l’inflation).

Qu’est-ce que tout cela signifie? Cela signifie que les décideurs politiques à Londres, Washington, Francfort et (surtout) Pékin ont raison d’être nerveux. Le subprime était la bulle pour mettre fin à toutes les bulles. Jusqu’à maintenant.

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