Comment enchérir pour une maison aux enchères dans un marché en baisse

L’avocate des acheteurs basée à Melbourne, Cate Bakos, de Cate Bakos Property, a déclaré que la concurrence est toujours là, mais que les acheteurs peuvent s’attendre à des prix plus réalistes. Bien qu’il soit difficile d’appliquer une règle empirique aux guides, bon nombre de maisons se vendent dans le haut de leur gamme, plutôt que bien au-dessus, comme on l’a vu précédemment.

Une plus grande offre de propriétés à vendre a donné plus de choix aux acheteurs et réduit la peur de passer à côté.Crédit:Pierre Rae

Stier et Bakos affirment qu’il est essentiel pour les acheteurs de rechercher des ventes comparables récentes, ce qui donne une bonne indication des prix, en particulier compte tenu de la stagnation des prix ces derniers mois.

Alors que les propriétés de catégorie A dépassent toujours les attentes, les propriétés de deuxième et troisième niveaux se vendent plus près des guides de prix, déclare Alex Pattaro, commissaire-priseur en chef de Ray White NSW.

Les vendeurs de ces maisons réduisent également généralement leurs réserves le jour des enchères pour répondre au marché, mais il dit que celles-ci ont généralement été gonflées au départ.

Soyez prêt pour la propriété à vendre avant la vente aux enchères

Plus d’un tiers des propriétés de Sydney prévues pour les enchères le mois dernier se sont vendues tôt, tandis qu’une maison sur cinq à Melbourne s’est vendue auparavant, selon les données du domaine.

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Les chasseurs de maisons doivent être prêts à acheter quelques jours avant les enchères, dit Bakos, plutôt que de se démener pour mettre de l’ordre dans les finances et les examens juridiques lorsque l’appel concernant la vente anticipée arrive. S’assurer qu’un agent sait que vous êtes intéressé est également essentiel, mais les acheteurs n’ont pas besoin de divulguer leur budget.

“Si vous faites semblant de ne pas être intéressé, vous ne recevrez peut-être même pas d’appel téléphonique [about it selling prior] … et vous arriverez au jour de la vente aux enchères et il y aura déjà un autocollant vendu », dit-elle.

Les acheteurs n’ont pas à faire d’offre et peuvent faire le pari d’attendre le jour de l’enchère si personne d’autre ne fait d’offre anticipée. Mais s’ils peuvent acheter une maison tôt pour un prix équitable, elle le recommande.

Dans un marché en baisse, les agents poussent généralement à vendre avant s’ils n’ont qu’un ou deux acheteurs sérieux, dit Stier.

Plus d'un tiers des maisons prévues pour les enchères à Sydney le mois dernier ont été vendues avant le jour des enchères.

Plus d’un tiers des maisons prévues pour les enchères à Sydney le mois dernier ont été vendues avant le jour des enchères. Crédit:Pierre Rae

“Les agents de vente appellent chaque semaine pour essayer d’amener quelqu’un à faire une pré-offre… et pourraient essayer de faire une vente aux enchères néerlandaise [beforehand]qui n’est pas aussi transparent », dit-il.

“Vous n’êtes pas obligé de faire une offre au préalable, mais si quelqu’un d’autre le fait… [ask if] le vendeur vend à ce niveau. Si c’est une vente, vous faites une offre plus élevée… mais souvent cette première offre n’est pas une vente [price].”

Dans de nombreux cas, son conseil est d’attendre et d’affronter la concurrence le jour de l’enchère, en particulier si le vendeur a gonflé ses attentes en matière de prix.

Les enchérisseurs se retiennent aux enchères, mais ce n’est pas la meilleure approche

La stratégie d’enchères aux enchères se résume à des préférences personnelles, mais les acheteurs sont devenus plus réticents à faire le premier pas.

Les offres d’ouverture sont maintenant plus lentes à arriver, dit Pattaro, et les soumissionnaires restent complètement silencieux lors d’un nombre croissant d’enchères. Cela se fait au détriment des acheteurs lorsque les parties sont nombreuses – les enchères du groupe attirant en moyenne 4 inscrits et 2,5 enchérisseurs actifs – qui s’affrontent ensuite après l’enchère dans un environnement moins transparent.

Des enchères solides et confiantes sont toujours essentielles, déclare l’agent de l’acheteur Greville Pabst, président du groupe WBP. Mais il avertit les acheteurs de ne pas devenir émotifs et de verrouiller leur limite de prix bien avant la vente aux enchères.

« Si vous êtes là pour acheter, pourquoi avez-vous la main dans la poche ? » dit Pabst. “Si la [auctioneer is] à la recherche d’une offre, je vais en donner une. C’est peut-être au bas du guide… mais je vais commencer.

Les acheteurs sont devenus plus réticents à lancer les enchères aux enchères.

Les acheteurs sont devenus plus réticents à lancer les enchères aux enchères.Crédit:Pierre Rae

Bakos convient que des enchères fortes et fermes sont les meilleures, ajoutant qu’elles peuvent déclencher la foule sur un marché en refroidissement et positionner les acheteurs sur le siège avant. Les acheteurs doivent demander aux agents avant la vente aux enchères le nombre d’enchérisseurs enregistrés pour avoir une idée de leur concurrence.

« Tenez-vous en à votre prix et à votre stratégie et soyez fort… ne reculez pas pour voir ce qui se passe. La pire chose que vous puissiez faire est de vous asseoir et de laisser plus de concurrence se produire après la vente aux enchères », dit-elle.

Stier est moins enclin à enchérir lorsque les autres ne le sont pas, notant qu’il préfère s’abstenir puis négocier en privé par la suite, il ne révèle donc pas aux autres acheteurs ce qu’il est prêt à payer. Cependant, il note qu’il est très à l’aise avec le processus de négociation, alors que d’autres ne le sont peut-être pas, et que certains fournisseurs aux attentes élevées ont besoin de voir les enchères pour s’adapter au nouveau marché.

Vous pourriez être encouragé à enchérir contre vous-même, mais ne

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Bien qu’il puisse sembler absurde d’enchérir contre vous-même, cela arrive, les agents faisant parfois pression sur les acheteurs pour qu’ils augmentent leur offre lorsqu’une propriété n’a pas encore atteint le prix de réserve.

“Augmenter votre enchère pendant la vente aux enchères, c’est enchérir contre vous-même”, déclare Stier, et l’activité supplémentaire pourrait encourager d’autres acheteurs à réintégrer la compétition.

“Je préfère négocier après la vente aux enchères quand vous obtenez une image plus claire de ce qu’est la réserve … et cela enlève une partie de l’émotion parce que vous n’êtes plus sur le [auction] étage, et les autres parties ont généralement quitté la salle », dit-il.

Bakos, lui aussi, affirme que le plus offrant devrait tenir bon, sauf si une offre de fournisseur est faite. Si une propriété passe sur une offre de vendeur, d’autres parties peuvent négocier par la suite, de sorte que les acheteurs doivent chercher à dépasser une offre de vendeur raisonnable.

Soyez prêt à laisser passer une propriété si les attentes du vendeur sont trop élevées

Alors que certains vendeurs ajustent les prix de réserve à mi-parcours, d’autres tiennent bon sur les attentes au niveau de 2021, ce qui entraîne la transmission de propriétés.

“De nombreuses propriétés passent aux enchères, mais elles se vendent juste après”, explique Pabst. Les acheteurs doivent donc se préparer à une passe et avoir une stratégie en place.

“Tout d’abord, vous devez vous assurer que la propriété vous est transmise”, dit-il. “Si cela se produit, vous avez le premier droit de traiter exclusivement avec le vendeur au prix.”

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