Le secteur immobilier chinois pourrait s’améliorer ; ne sera pas un marché à forte croissance : analystes

La confiance des investisseurs dans le marché immobilier chinois semble être stimulée par la promesse du gouvernement de soutenir le secteur et un certain assouplissement des politiques. Mais les analystes disent que le marché immobilier chinois à forte croissance pourrait appartenir au passé.

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Le vent est peut-être en train de tourner sur le marché immobilier en difficulté de la Chine.

La confiance des investisseurs dans le secteur semble s’améliorer, alors que les volumes et les prix des obligations ont augmenté ces dernières semaines, en partie stimulés par la promesse du gouvernement de soutenir le secteur et un certain assouplissement des politiques.

Mais les analystes affirment que le marché immobilier à forte croissance de la Chine pourrait appartenir au passé et qu’il devrait être “changé pour toujours” à la suite du récent bouleversement du secteur.

S&P Global Ratings a déclaré dans un rapport début avril que la politique de répression de la Chine sur son marché du logement résidentiel avait “touché le fond”, mais qu’il faudra plusieurs trimestres pour que les marchés ressentent les effets de l’assouplissement réglementaire.

“Lorsque le marché résidentiel chinois sortira de cette correction, il pourrait être changé pour toujours”, a déclaré S&P. “Nous prévoyons que moins de développeurs seront en mesure d’employer la stratégie à fort effet de levier et à rotation rapide qui a apporté le succès passé.”

Des rapports récents montrent que certaines villes et banques sont prêtes à soutenir à nouveau l’immobilier après une chute des ventes de maisons au cours des derniers mois.

Depuis mars, en raison de l’affaiblissement de la demande du marché, les banques de plus de 100 villes de Chine ont abaissé les taux hypothécaires en moyenne de 20 à 60 points de base, a déclaré jeudi à la presse Zou Lan, directeur du département des marchés financiers de la Banque populaire de Chine.

Il a également noté comment Covid avait affecté le revenu de certaines personnes et leur capacité à payer les hypothèques à temps.

On voit mal la situation se débloquer cette année… On verra des promoteurs incapables de rembourser leur dette.

Gary Ng

Économiste Asie-Pacifique, Natixis

« La position du gouvernement [is] essayant d’empêcher la contagion, empêchant les retombées du secteur immobilier sur l’économie réelle”, a déclaré Gary Ng, économiste Asie-Pacifique chez Natixis, à CNBC lors d’un entretien téléphonique au début du mois.

Tout changement dans le secteur immobilier chinois a des implications importantes pour l’économie puisque l’immobilier et les secteurs connexes représentent environ un quart du PIB, selon Moody’s. La dernière vague de restrictions de Covid a ajouté une pression sur une croissance qui ralentissait déjà.

“Les mesures ont peut-être été trop strictes. Nous voyons maintenant ce réglage fin de la politique”, a déclaré Ng. “Le pire moment est passé pour les développeurs qui sont globalement en ligne avec l’objectif ou le cadre réglementaire actuel.”

Les problèmes des promoteurs immobiliers en Chine ont atteint leur paroxysme après que les autorités ont mis en place la politique dite des “trois lignes rouges” en août 2020, visant à freiner les promoteurs après des années de croissance alimentée par un endettement excessif. La politique impose une limite à la dette par rapport aux flux de trésorerie, aux actifs et aux niveaux de capital d’une entreprise.

Alors que de nombreux promoteurs ont réduit leur niveau d’endettement en conséquence, le résultat de cette politique a été que les banques sont devenues moins disposées à prêter au secteur.

Dans ce contexte, Evergrande, le développeur le plus endetté au monde, est tombé en défaut pour la première fois à la fin de l’année dernière. Alors que la crise de la dette s’estompait, d’autres développeurs chinois ont également commencé à montrer des signes de tension – certains ont manqué des paiements d’intérêts, tandis que d’autres ont complètement manqué à leur dette.

Volumes de transactions obligataires en hausse, prix en hausse

L’émission d’obligations sur le marché asiatique des obligations à haut rendement, dominé par les promoteurs immobiliers chinois, s’est effondrée au premier trimestre de cette année. La région n’a émis que 4,4 milliards de dollars de dette, soit environ 85 % de moins qu’il y a un an, selon les données de Dealogic.

“Cela est dû au fait que les promoteurs immobiliers chinois ont été largement coupés du marché obligataire au milieu d’un nombre croissant de situations de stress et de détresse dans le secteur”, a déclaré Dealogic.

Cependant, le sentiment s’est légèrement inversé à la mi-mars après que la Chine a signalé son soutien à ses entreprises et a indiqué que les autorités travailleraient à la stabilité de son secteur immobilier en difficulté.

Les volumes de négociation d’obligations sur le marché de la dette immobilière ont bondi à près de 700 millions de dollars à la mi-mars, soit une augmentation de près de 20 % par rapport aux plus de 583 millions de dollars négociés au début du mois, selon les données de la plateforme électronique de négociation de titres à revenu fixe MarketAxess.

Fin mars, les volumes ont encore augmenté pour franchir les 700 millions de dollars, avant de retomber légèrement en avril.

Les prix des obligations ont également augmenté en conséquence. L’indice des sociétés à haut rendement en dollars asiatiques Ice Bofa a grimpé de plus de 15 % entre la mi-mars et le début avril.

Trois provinces ont également assoupli leurs politiques, qui incluent la suppression des restrictions sur les achats de maisons pour ceux qui n’ont pas le statut de résident local complet – et cela devrait améliorer le sentiment à court terme, a déclaré Nomura dans un rapport du 4 avril.

“Ces mesures d’assouplissement des politiques sont conformes à nos attentes et confirment la prise de conscience et les efforts croissants des gouvernements locaux pour contrer la détérioration rapide du marché de l’immobilier physique”, a déclaré Nomura, citant des données gouvernementales selon lesquelles les ventes dans 30 grandes villes ont baissé de 47% par an. -sur l’année en mars.

Ng de Natixis a déclaré que davantage de grands promoteurs, en particulier ceux appartenant à l’État, peuvent désormais acheter des terrains ou acquérir d’autres actifs immobiliers à des prix moins chers. Il a noté que l’analyse de l’entreprise a révélé que sept acquisitions de terres sur 10 depuis le début de l’année étaient le fait d’entreprises publiques, signe que le secteur privé était toujours en difficulté.

Plus tôt ce mois-ci, le développeur Kaisa a annoncé qu’il avait conclu une coopération stratégique avec China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings et China Great Wall Asset Management, qui appartiennent tous deux à l’État. L’accord devrait inclure des coentreprises et des acquisitions d’actifs, a montré un dossier d’échange de Hong Kong.

Perspectives pour les développeurs

Malgré l’optimisme, la situation à venir pour les développeurs pourrait encore se détériorer, selon les analystes.

S&P a souligné que jusqu’à présent, l’assouplissement de la politique s’appliquait à la demande et non à l’offre d’unités.

“L’offre peut être limitée même si le sentiment des acheteurs s’améliore, car les fonds sont prioritaires pour achever les maisons pré-vendues et rembourser la dette”, a-t-il déclaré lors d’un briefing la semaine dernière. “Les défauts augmenteront à mesure que [the] le cycle baissier persiste sous l’ombre de ventes atones, [continued] des canaux de financement plus étroits en raison du manque de confiance.”

L’agence de notation a déclaré qu’elle pensait que 20 développeurs sont désormais confrontés à une crise de liquidités – et 4% supplémentaires pourraient être à risque dans le cadre du modèle de coentreprise.

Plus tôt cette année, plusieurs développeurs ont annoncé qu’ils ne seraient pas en mesure de publier leurs résultats financiers à temps.

“Pas pour la spéculation”

Malgré les nouvelles d’un soutien accru à l’immobilier, Ng a déclaré que le ton de Pékin reste axé sur la prévention de la spéculation sur le marché autrefois chaud, ce qui signifie que les prix des maisons n’augmenteront pas autant.

En conséquence, les entreprises qui ont autrefois profité de la flambée des prix de l’immobilier vont devoir s’adapter, a-t-il déclaré. “Nous ne verrons pas les développeurs [be] capables de rembourser leur dette. »

La conclusion fondamentale des développements récents est que la politique de la Chine en matière d’investissement immobilier a changé, ont déclaré les analystes.

En savoir plus sur la Chine de CNBC Pro

“Sur le long terme, la politique sera guidée par le principe selon lequel” le logement est fait pour vivre, pas pour spéculer “”, a déclaré S&P Global. “Les nouveaux modèles commerciaux devront, au moins dans une certaine mesure, répondre à cet objectif.”

En octobre dernier, Eric Xin, directeur général de Citic Capital, a déclaré lors d’une conférence sur l’investissement de l’AVCJ à Pékin que l’immobilier deviendrait probablement un service public afin que davantage de personnes puissent s’offrir un logement en Chine.

“C’est pourquoi vous voyez que tous les développeurs sont en difficulté, car les services publics devraient être dominés par les entreprises publiques”, a déclaré Xin, également associé directeur chez Trustar Capital. “Cela ne devrait pas être une grande priorité [of] capitale. D’un autre côté, le capital devrait aller dans l’innovation.”

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