La rareté de l’offre de logements paralyse l’impact de la hausse des taux sur le marché immobilier, préviennent les économistes

Un décalage record entre la demande et l’offre de logements oblige les économistes à reconsidérer le rôle que les taux d’intérêt joueront dans le refroidissement des prix de l’immobilier.

En règle générale, la hausse des taux refroidit un marché du logement en ébullition en rendant les hypothèques plus chères. Pendant le cycle actuel de hausse des taux, toutefois, l’offre de logements est si faible par rapport à la demande refoulée – tant au Canada qu’aux États-Unis – que les modèles économiques traditionnels pourraient ne pas s’appliquer.

Cette dynamique a attiré l’attention de certains économistes américains cette semaine, qui ont commencé à avertir que les hausses de taux n’auront probablement pas le pouvoir qu’elles ont normalement sur le marché du logement.

Aux États-Unis, les taux hypothécaires ont déjà grimpé à 5 %, soit un sommet en 11 ans. “Les modèles économiques standard suggèrent qu’une augmentation de cette ampleur devrait peser considérablement sur le logement, le segment de l’économie le plus sensible aux taux d’intérêt et le canal classique de transmission de la politique monétaire”, a écrit Ronnie Walker, économiste américain chez Goldman Sachs, dans une note aux clients.

“Cependant, l’extrême déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché du logement d’aujourd’hui atténuera probablement le coup porté à l’activité par des taux plus élevés”, a-t-il écrit. “En utilisant des données au niveau de l’État, nous montrons que les ventes de maisons existantes ne sont qu’un tiers aussi sensibles aux variations de taux dans un environnement à offre limitée.”

M. Walker et son équipe ont également constaté que les mises en chantier ont toujours été insensibles aux variations des taux hypothécaires lorsque l’offre ne peut pas suivre la demande. La raison probable : “Les constructeurs de maisons peuvent continuer à construire sans craindre que les maisons restent vacantes après l’achèvement.”

Cette dynamique est soutenue par de nouvelles données sur les mises en chantier aux États-Unis publiées mardi. Malgré une augmentation importante des coûts hypothécaires depuis le début de l’année, les mises en chantier en mars ont dépassé les attentes, augmentant de 0,3 % d’un mois à l’autre au lieu de la baisse estimée. “Le marché a peut-être encore une marge de manœuvre avant que le cycle de resserrement de la Fed ne devienne une contrainte contraignante”, a écrit Shernette McLeod de TD Economics dans une note aux clients.

Il est encore trop tôt dans le cycle de hausse des taux pour faire des déclarations définitives. Cependant, si la demande de logements reste robuste, cela “pourrait suggérer que la Fed devra augmenter ses taux plus que prévu”, a écrit cette semaine Bill McBride, qui pense que la newsletter CalculatedRisk spécialisée dans le logement.

En d’autres termes, si l’efficacité de chaque augmentation est diminuée par la forte inadéquation de l’offre et de la demande, un nombre anormalement élevé de hausses peut être nécessaire pour rétablir un peu d’ordre sur le marché du logement.

Les économistes qui ont écrit sur la dynamique cette semaine se sont concentrés sur le logement aux États-Unis, mais il existe de nombreux parallèles avec le Canada. D’une part, le stock de logements aux États-Unis est à un niveau record, et le Canada est proche du sien. À l’échelle nationale, à la fin du mois de mars, il y avait 1,8 mois d’inventaire au Canada, ce qui n’est que légèrement supérieur au creux record de seulement 1,6 mois au cours des trois mois précédents, selon l’Association canadienne de l’immeuble, ou ACI. La moyenne des stocks à long terme est supérieure à cinq mois.

Les prix des maisons ont également grimpé en flèche dans les deux pays. Aux États-Unis, ils ont grimpé de 19 % au cours de la dernière année, tandis qu’au Canada, ils ont augmenté de 27 % à l’échelle nationale au cours de la même période, selon l’ACI, bien qu’ils aient à peine bougé le mois dernier.

Il est possible que les deux marchés du logement divergent, en partie à cause de différences structurelles entre eux. Les États-Unis, par exemple, s’appuient sur des hypothèques de 30 ans, tandis que les taux hypothécaires fixes canadiens sont réinitialisés tous les cinq ans.

Mais même dans ce cas, la réponse de la Fed au marché immobilier américain a une influence démesurée sur l’économie canadienne dans son ensemble. La grande majorité des exportations canadiennes sont vendues aux États-Unis, et toute différence entre les taux d’intérêt des deux pays peut avoir une influence importante sur la valeur du dollar canadien par rapport au billet vert.

Les Canadiens devraient donc prêter attention à la singularité du marché américain de l’habitation en ce moment. M. Walker, l’analyste de Goldman, a constaté que lorsque les taux d’inoccupation des logements sont supérieurs à 2 %, une augmentation d’un point de pourcentage des taux hypothécaires ralentit généralement les ventes de logements existants de 6,5 %. Lorsque le taux d’inoccupation est inférieur à 1 %, les ventes ne ralentissent que de 2,5 %.

À l’heure actuelle, le taux d’inoccupation des logements à l’échelle nationale aux États-Unis est de 0,9%, le niveau le plus bas depuis 1978 et égal au niveau le plus bas des 66 ans d’histoire de la mesure, selon Goldman Sachs.

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