Les Sud-Coréens ont du mal à gravir les échelons immobiliers alors que les prix explosent | Affaires et économie

Incheon, Corée du Sud – Jusqu’à récemment, Lee Ju-hyeon ne prenait pas au sérieux l’idée d’acheter une maison.

Mais lorsque Lee, 33 ans, a commencé à chercher un endroit où vivre avec son futur mari, elle a été choquée de voir à quel point les prix avaient grimpé en flèche.

“Nous recherchons une maison d’environ 66 mètres carrés dans la fourchette de prix de 400 millions de wons (316 000 dollars)”, a déclaré Lee, qui travaille comme journaliste, à Al Jazeera. “Mais maintenant, les prix sont irréalistes.”

Il y a seulement cinq ans, Lee aurait trouvé sa recherche beaucoup plus facile.

L’appartement moyen dans le quartier de Lee à Eunpyeong, au nord-ouest de Séoul, a coûté 470 millions de wons (370 000 dollars) en 2017, selon l’outil de suivi des prix de l’immobilier de la KB Kookmin Bank.

Il dépasse désormais les 900 millions de wons (709 000 dollars).

Comme de nombreux autres acheteurs potentiels, Lee envisage maintenant de migrer vers le nord-ouest vers la province voisine du Gyeonggi, où les prix sont inférieurs à ceux de Séoul.

Sous le président sortant de gauche Moon Jae-in, la Corée du Sud a connu une flambée extraordinaire des prix de l’immobilier.

Yoon Seok-yeol, son successeur conservateur qui prendra ses fonctions le 10 mai, s’est engagé à résoudre le problème en réduisant les impôts et en assouplissant les réglementations sur la construction de nouvelles maisons.

Le prix de vente moyen d’une maison dans la grande région de Séoul est passé de 341 millions de wons (274 000 dollars) en mai 2017, lorsque Moon a été inauguré, à 626 millions de wons (503 000 dollars) en mars 2022, selon le Korea Real Estate Board.

Le coût moyen d’un appartement à Séoul, le type de propriété le plus recherché en Corée du Sud, a encore atteint des sommets, passant de 607 millions de wons (488 000 dollars) à 1,2 milliard de wons (944 000 dollars) sur la même période, selon KB Kookmin Bank Les données.

Moon, un ancien avocat des droits de l’homme qui a fait campagne pour réduire l’écart entre les riches et les pauvres, a fait de la stabilisation des prix du logement un programme clé de son administration, mettant en œuvre plus de 20 mesures connexes, notamment l’augmentation des impôts et la restriction des prêts hypothécaires.

“La détermination de notre gouvernement à stabiliser le marché du logement, à protéger la demande actuelle et à contrôler la spéculation est ferme”, a déclaré Moon dans son discours du Nouvel An en 2020.

“Nous ne perdrons pas la guerre contre la spéculation immobilière.”

De nombreux économistes, cependant, affirment que les politiques de Moon ont en fait aggravé la situation.

Moon Jae-in
Le président sud-coréen Moon Jae-in s’est engagé à stabiliser les prix de l’immobilier [File: Yonhap via Reuters]

Dans une enquête réalisée en 2020 par l’Association économique coréenne, plus de 70% des économistes qui ont répondu ont déclaré que les politiques de l’administration, qui visaient à maîtriser la spéculation plutôt qu’à augmenter l’offre de logements, avaient aggravé la situation.

“La désignation de certaines zones comme ‘zones de spéculation’ et l’introduction d’un système de permis pour les transactions ont envoyé un signal aux gens que les prix vont augmenter”, a déclaré Kim Jun-seong, professeur à l’Université Kyung Hee de Séoul, dans une réponse à le sondage.

“Ce n’était pas quelque chose que le gouvernement, qui dispose de plus d’informations que les acteurs individuels du marché, ne devrait faire, et je pense que cela a beaucoup affecté la flambée des prix du logement.”

Mais alors que le marché brûlant a laissé derrière lui de nombreux jeunes primo-accédants, il a également créé de grands gagnants.

Mo Ji-woong, un photographe de 37 ans, a acheté une maison à Gimpo, à 20 km à l’ouest de Séoul, quand lui et sa petite amie ont décidé de vivre ensemble il y a quatre ans.

« ‘Pourquoi diable envisagez-vous d’acheter une maison dans des moments comme celui-ci ? Vous ne voyez pas que les prix sont si élevés ? ils avaient l’habitude de dire », a déclaré Mo à Al Jazeera, rappelant la réaction de ses amis à l’époque.

“Beaucoup de mes amis sont de gauche, et ils croyaient plus ou moins que l’administration Moon ferait baisser les prix de l’immobilier.”

Mo a déclaré que son appartement à Gimpo valait désormais le double de ce qu’il avait payé.

Bien qu’elles visent à refroidir les prix, certaines des politiques hypothécaires du gouvernement ont été accusées de rendre la tâche difficile aux acheteurs potentiels qui pourraient autrement être en mesure de s’offrir une maison.

L’administration de Moon a réduit le ratio prêt-valeur – le montant qu’un acheteur est autorisé à emprunter par rapport au prix d’une propriété – à Séoul de 70% à 40% pour les propriétés évaluées jusqu’à 900 millions de wons, le ratio étant encore réduit à 20 % pour les montants supérieurs au seuil de 900 millions de wons.

Pour les acheteurs potentiels comme Lee, les règles ont rendu difficile l’obtention d’un prêt.

“Notre revenu combiné n’est pas si faible, mais d’une manière ou d’une autre, cela devient un obstacle à l’obtention d’un prêt auprès de la banque”, a déclaré Lee.

“J’ai même cherché des prêts subventionnés par le gouvernement, mais ils ne sont disponibles que pour les personnes à faible revenu”, a-t-elle ajouté. “Tout cela ne correspond pas à la réalité.”

INTERACTIF - L'ÉCART DE PROPRIÉTÉ GÉNÉRATIONNELLE EN CORÉE DU SUD

Dans un pays où l’immobilier représente plus de 60 % des actifs des ménages, l’inabordabilité croissante a entraîné un fossé générationnel béant en matière de propriété et de richesse.

Une analyse de l’enquête sur le logement en Corée de 2020 montre que la propriété du logement chute chez les personnes de moins de 40 ans.

“L’échelle du logement pour la classe moyenne coréenne était quelque peu stable pour les personnes nées dans les années 1970”, a déclaré Cho Gwi-dong, un chercheur économique indépendant, à Al Jazeera.

“Mais cela commence à faiblir pour ceux qui sont nés après 1981. Lorsqu’il s’agit de ceux nés à la fin des années 80, la mobilité du logement s’effondre.”

Cet écart aide à expliquer pourquoi la génération Z et les Sud-Coréens du millénaire sont si antagonistes envers l’ancienne génération, a déclaré Cho.

La politique de logement de Moon a été largement considérée comme un facteur clé dans la victoire de Yoon sur le candidat du parti au pouvoir, Lee Jae-myung, lors de l’élection présidentielle de mars. Au cours de sa campagne, Yoon a promis de réduire les impôts sur la propriété et les gains en capital et d’augmenter l’offre de logements en assouplissant la réglementation.

Cependant, les experts disent qu’il faudra peut-être un certain temps pour que les promesses de Yoon en matière de politique du logement se réalisent pleinement, tandis que certains experts avertissent que la déréglementation du marché pourrait stimuler davantage les prix.

“Alors que les attentes du marché en matière de déréglementation sont élevées, la nouvelle administration devrait progressivement poursuivre la déréglementation”, a déclaré Ha Seo-jin, chercheur principal au groupe de réflexion Hana Institute of Finance, à Al Jazeera.

La déréglementation la plus attendue affectant la construction pourrait intervenir après un assouplissement de la réglementation financière, a ajouté Ha.

“Entendre qu’ils vont assouplir la réglementation des prêts me rend excité”, a déclaré Lee. “Mais je crains également que les prix n’augmentent également. C’est compliqué, mais au moins je suppose que je serai moins inquiet quand j’irai à la banque pour un prêt.

Mo, d’autre part, estime que le gouvernement ne peut pas faire grand-chose sur le marché.

“Pour moi, la politique du logement de Yoon sonne comme des mots vides juste pour apaiser les gens”, a-t-il déclaré.

“Chaque administration l’a fait. En fin de compte, il s’agit de savoir comment les gens s’adaptent à une nouvelle administration et à une nouvelle politique.

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