La pandémie du marché du logement crée une richesse extraordinaire

Au cours des deux dernières années, les Américains propriétaires de leur maison ont gagné plus de 6 billions de dollars en richesse immobilière. Pour être clair, cela ne signifie pas que les constructeurs de maisons ont transféré aux acheteurs 6 000 milliards de dollars de nouveaux logements, ou que les propriétaires existants ont fait 6 000 milliards de dollars en améliorations de cuisine et de salle de bain.

Au contraire, la majeure partie de cet argent a été créée par le simple fait que le logement, en pénurie et en forte demande à travers l’Amérique, s’est apprécié à un rythme record pendant la pandémie. Des millions de personnes – largement réparties parmi les 65% de ménages américains propriétaires de leur maison – ont gagné une part de cette aubaine.

C’est une histoire remarquablement positive pour les Américains qui possèdent une maison ; il est également indissociable de la crise de l’abordabilité du logement pour ceux qui n’en ont pas. Pour eux, les loyers augmentent rapidement. L’inflation grignote leurs revenus. Et la chose même qui a créé toute cette richesse a poussé l’accession à la propriété comme moyen de création de richesse encore plus hors de portée.

Cette double réalité fait suite à ce qui a été un événement de création de richesse de masse avec peu de précédents dans l’histoire américaine.

“J’ai vraiment du mal à trouver un parallèle avec cela”, a déclaré Benjamin Keys, professeur à la Wharton School of Business, essayant d’identifier un moment où autant de personnes ont acquis autant de richesse en si peu de temps.

En termes de pourcentage, le marché boursier a augmenté davantage pendant la pandémie, mais moins d’Américains en ont profité. Au cours du dernier boom immobilier, la montée en flèche de la valeur des maisons était tout aussi vertigineuse, mais limitée à moins de régions du pays. Et cette équité a largement disparu dans le genre d’effondrement qui, selon les économistes, est beaucoup moins susceptible de se produire cette fois. Peut-être une meilleure analogie, a suggéré M. Keys, serait la ruée vers les terres du territoire de l’Oklahoma en 1889, ou le boom pétrolier des années 1920 à Los Angeles, des événements qui ont brusquement changé qui possédait des terres et combien elles valaient.

La somme de 6 billions de dollars, estimée par la Réserve fédérale, ne compte pas toute la valeur nette des immeubles locatifs. C’est donc une sous-estimation des richesses qui s’accumulent sur le marché du logement ces derniers temps.

Des événements difficiles à prévoir, comme une récession douloureuse, pourraient bien sûr encore récupérer une partie de ce total. Et cette richesse n’est pas la même chose que d’avoir de l’argent garé sur un compte bancaire. Pour l’utiliser, les ménages doivent vendre une maison ou exploiter sa valeur grâce à un outil comme un prêt sur valeur nette de la propriété, et ce n’est pas sans risque. Mais les preuves montrent que les propriétaires utilisent la valeur nette de leur maison de manière réelle – pour envoyer leurs enfants à l’université, créer des entreprises, investir davantage dans le logement, créer encore plus de richesse.

“Il y a une image rose et une image pas si rose”, a déclaré Emily Wiemers, économiste à l’Université de Syracuse, qui a étudié comment les familles puisent dans la valeur nette de leur maison pour payer leurs études supérieures. « Le revers de la médaille est assez gênant. Il y a ce groupe d’enfants dont les parents ne possèdent pas de maison et n’ont donc pas vu cette augmentation de richesse, et aussi dont les parents ont peut-être vu leurs revenus baisser.

Les effets cumulés s’annoncent considérables et divergents : cette période de capitalisation va permettre à certaines familles de créer pour la première fois de la richesse intergénérationnelle. Cela obligera d’autres familles à retarder l’accession à la propriété pendant des années.

Cela amplifiera les inégalités, car les gains iront de manière disproportionnée aux baby-boomers (au détriment des milléniaux qui achèteront un jour leur maison) et aux ménages blancs, qui ont un taux de propriété supérieur de 30 points de pourcentage à celui des ménages noirs. Mais les familles noires propriétaires en profiteront en particulier parce que la richesse des ménages noirs est majoritairement constituée de logements.

“Je ne pense pas qu’il existe une alternative viable à l’accession à la propriété à ce stade” en termes de création de richesse, a déclaré Cy Richardson, vice-président principal des programmes de la National Urban League, qui promeut l’accession à la propriété parmi les familles noires. “Et c’est un désastre économique pour les familles noires qui ne peuvent pas accéder à la propriété.”

Les ménages aux revenus les plus élevés, qui possèdent les maisons les plus chères, ont enregistré les gains totaux les plus importants. Mais parce que l’accession à la propriété est si répandue en Amérique, le cinquième des ménages les plus pauvres a également ajouté environ 600 millions de dollars en capital immobilier au cours des deux dernières années. En termes de pourcentage, ils ont connu les plus fortes augmentations de richesse.

Les propriétaires qui se souviennent de la crise immobilière de 2008 peuvent se sentir nerveux à propos de tout cela. Mais il s’agit d’un marché du logement très différent, a déclaré Mark Zandi, économiste en chef chez Moody’s.

La bulle du début des années 2000 était caractérisée par des prêts risqués et une construction excessive. Aujourd’hui, les acheteurs de maisons sont sur un terrain beaucoup plus solide avec leurs cotes de crédit, leurs hypothèques conventionnelles et leurs économies en cas de pandémie. Aujourd’hui, il y a aussi une pénurie de logements dans tout le pays. Et cela s’est heurté à une demande croissante de taux hypothécaires historiquement bas, de familles à la recherche de plus d’espace pendant la pandémie et de travailleurs à distance qui pourraient déménager dans des endroits plus abordables. Par conséquent, la valeur des maisons a augmenté presque partout (ce qui rend beaucoup de ces endroits abordables moins abordables).

La croissance des prix ralentira très probablement maintenant que les taux d’intérêt augmentent rapidement, mais les économistes ne s’attendent généralement pas à ce que les prix baissent. Il y a tout simplement trop de demande pour trop peu de logements en Amérique aujourd’hui. La hausse des taux rendra l’accès au capital plus coûteux. Mais cette équité, a déclaré M. Zandi, « s’avérera largement durable ».

Black Knight, une société qui suit le marché hypothécaire, estime que le propriétaire moyen d’une hypothèque a gagné 67 000 $ en «fonds propres exploitables» au cours des deux dernières années. C’est l’argent actuel auquel les ménages peuvent accéder tout en conservant 20 % de la valeur nette de leur maison, comme l’exigent souvent les prêteurs.

Selon cette mesure, le titulaire d’un prêt hypothécaire moyen dans la région métropolitaine de San Jose, en Californie, a récupéré 230 000 $ en deux ans. À Boise, Idaho, c’est 114 000 $. À Cleveland, c’est 27 000 $.

“Pour de larges pans de ménages américains, c’est formidable”, a déclaré Michael Lovenheim, économiste chez Cornell. « Et ce n’est pas seulement pour les super riches, et ce n’est pas seulement pour ceux qui vivent dans les grandes villes superstars. Cela se passe aussi à Ithaque.

M. Lovenheim a constaté que les familles qui ont connu une croissance plus élevée des prix des maisons pendant que leurs enfants étaient au lycée étaient plus susceptibles d’envoyer leurs enfants à l’université. Et les enfants qui sont allés à l’université étaient plus susceptibles de fréquenter des universités phares publiques que des collèges communautaires.

Lui et ses collègues ont également constaté que les ménages dont la valeur des maisons augmentait étaient plus susceptibles d’avoir des enfants. Les travaux d’autres chercheurs ont montré qu’ils sont également plus susceptibles de créer de nouvelles entreprises.

« Cette richesse est-elle réelle ? dit M. Lovenheim. “Les gens agissent comme si c’était réel.”

La première maison que Julio Velezon II a pu acheter en 2019 à Springfield, en Virginie, a sensiblement changé sa vie. Lui et sa femme ont eu leur premier enfant dans cette maison en rangée. Ensuite, ils ont pu acheter une maison unifamiliale plus grande en décembre, en gardant la première maison comme propriété locative.

S’ils n’avaient pas acheté en 2019 – avant les prix des maisons d’aujourd’hui et l’inflation des loyers d’aujourd’hui – il sait exactement en quoi sa vie serait différente : ne pas acheter de maison, a-t-il dit, aurait signifié ne pas avoir de fils.

“Je ne me serais pas senti à l’aise d’avoir un enfant quand nous étions en train de déménager et de louer”, a déclaré M. Velezon, un sergent technique de l’Air Force âgé de 35 ans. “La location est une variable tellement inconnue – c’est à la merci de quelqu’un d’autre, du marché.”

Maintenant, il imagine que son fils de 18 mois pourrait vivre un jour à l’âge adulte dans l’une de ces maisons.

Des histoires similaires sont de plus en plus hors de portée pour les autres familles qui viennent à First Home Alliance, un conseil en logement à but non lucratif basé en Virginie du Nord qui a aidé M. Velezon. Aujourd’hui, une famille gagnant 70 000 $ par an ne peut pas concourir pour un trois chambres dans la région.

“Certains d’entre eux n’ont qu’à attendre”, a déclaré Larry Laws Sr., président de la First Home Alliance (une organisation à but non lucratif qu’il a créée avec sa propre richesse immobilière). «Nous pouvons les éduquer sur le processus, les rendre pleinement qualifiés pour un prix abordable. Mais ils ne peuvent pas acheter dans cette zone.

Ils attendront plutôt que leurs revenus augmentent, que les prix des maisons baissent ou que la construction de nouvelles maisons reprenne.

Mais à l’avenir, M. Keys, le professeur de Wharton, craint que toute cette richesse immobilière ne fasse que renforcer des aspects du marché immobilier américain qui sont fondamentalement problématiques : que les familles sentent qu’elles ont peu d’alternatives pour se constituer un patrimoine, que le logement doit servir à la fois de refuge .et actif financier, que les propriétaires sont incités à protéger cet actif.

“Il y a en fait quelque chose qui est un peu pernicieux à ce sujet”, a-t-il déclaré. Dans un sens, des millions de personnes ont gagné des billions de dollars ces deux dernières années en ne faisant rien.

“Mais c’est pire que ça”, a-t-il poursuivi. « Ce n’est pas qu’ils ne font rien ; c’est qu’ils ont agressivement bloqué le développement dans tant d’endroits.

Cette richesse a été créée, dit-il, précisément parce qu’il est si difficile de construire des logements en Amérique. Et cela pourrait rendre encore plus difficile la nécessité d’en construire davantage.

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