Analyse : Du boom à la surabondance : le plan de logement du Canada pourrait se retourner contre Trudeau

Des travailleurs de la construction sont vus à côté d’une grue alors qu’ils construisent des maisons à Calgary, Alberta, le 31 mai 2010. REUTERS/Todd Korol/File Photo

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OTTAWA, 1er mai (Reuters) – Le plan du gouvernement canadien visant à réduire la flambée des prix des logements en accélérant rapidement le rythme de la construction de maisons risque de faire grimper les coûts de construction à court terme et pourrait entraîner une offre excédentaire à long terme, ont déclaré des experts.

Jurant de doubler la construction de maisons pour suivre la croissance démographique et combler un manque à gagner qui a contribué à alimenter un boom immobilier, les libéraux du premier ministre Justin Trudeau ont présenté le mois dernier des plans pour construire 3,5 millions de maisons au cours de la prochaine décennie.

Mais les experts affirment que la pénurie de logements au Canada n’est pas aussi grave que le suggère le gouvernement, notant que les mises en chantier atteignent des niveaux historiques – environ 250 000 par an – avec un nombre record d’unités en construction, bien que les achèvements accusent un retard.

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“Je pense que nous avons définitivement besoin d’une nouvelle offre pour répondre à la croissance croissante des ménages en raison de l’immigration. Je pense que les 3,5 millions sont une exagération complète”, a déclaré Steve Pomeroy, consultant en politique du logement et professeur à l’Université Carleton à Ottawa.

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Il y a des risques très réels à essayer de forcer trop rapidement le rythme de la construction, ai-je ajouté.

“La conséquence, si nous essayons de l’augmenter, est que nous rencontrerons tout un tas de problèmes dans la chaîne d’approvisionnement – main-d’œuvre, terres et matériaux – et que les prix de l’immobilier augmenteront encore plus”, a déclaré Pomeroy.

Les alarmes sonnent déjà dans l’industrie canadienne de la construction, qui fait face à une grave pénurie de travailleurs et à une crise de la retraite, sans parler de la hausse des coûts du bois et d’autres matières premières en raison de la crise mondiale de la chaîne d’approvisionnement. Lire la suite

La construction domiciliaire relève également généralement de la compétence des gouvernements provinciaux et municipaux, ce qui rend plus difficile l’élaboration d’une stratégie nationale.

Les prix nationaux des maisons ont plus que doublé depuis que Trudeau est entré en fonction à la fin de 2015, et les gains ont largement dépassé ceux des États-Unis et des autres pairs du Groupe des Sept au Canada au cours des 15 dernières années.

La flambée des prix a rendu les maisons dans des villes comme Toronto et Vancouver inabordables pour de nombreux résidents, incitant les autorités à prendre des mesures pour atténuer la pression. Le gouvernement Trudeau a récemment annoncé une interdiction de deux ans pour les acheteurs étrangers.

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“Nous n’avons tout simplement pas eu suffisamment de logements au Canada pour refléter l’augmentation spectaculaire de notre population par rapport à nos pays partenaires du G7”, a déclaré le ministre canadien du Logement, Ahmed Hussen, dans une entrevue.

Hussen a souligné les données de l’OCDE montrant que le Canada compte moins de maisons pour 1 000 habitants que la moyenne du G7. Le manque à gagner actuel s’élève à environ 1,8 million de maisons, selon les estimations de la Banque Scotia.

Alors que l’immigration devrait augmenter et que de plus en plus de jeunes forment de nouveaux ménages, le taux de construction actuel “réduit” à peine cet écart, a déclaré Bob Dugan, économiste en chef de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, l’agence nationale du logement.

“Il faudrait 36 ​​ans pour y arriver au rythme actuel des mises en chantier”, a déclaré Dugan aux journalistes à la fin du mois dernier. “Et nous avons des estimations internes qui suggèrent que le besoin est bien supérieur à ce 1,8 million” prévu par la Banque Scotia.

Mais les détracteurs de cette évaluation disent que le Canada a besoin de moins de maisons dans l’ensemble parce qu’il compte plus de personnes par ménage que la moyenne du G7, en raison des jeunes enfants et de la vie intergénérationnelle. Et le ratio des ménages à la population du Canada est comparable à celui des États-Unis et du Royaume-Uni, qui n’ont pas connu à peu près la même appréciation des prix.

“Comptez-moi comme sceptique quant à l’ampleur de la pénurie massive d’approvisionnement, peut-être en dehors de quelques grands centres”, a déclaré Doug Porter, économiste en chef chez BMO Economics.

Un blitz de construction plus intense risque également de surapprovisionner le marché. La dernière fois que les prix des maisons au Canada ont chuté pendant une période significative, c’était au début des années 1990, après que les hausses rapides des prix au cours de la décennie précédente aient entraîné un boom de la construction et une offre excédentaire subséquente.

Avec la hausse des taux d’intérêt qui refroidit la demande et les mises en chantier à des niveaux élevés, c’est une situation qui pourrait se répéter – dans une certaine mesure – si la construction s’accélère trop.

“Il est tout à fait possible que vous vous retrouviez avec une offre excédentaire”, a déclaré Porter. “Personnellement, je ne perds pas beaucoup de sommeil à cause de cela … Mais je ne le rejetterais pas entièrement comme une préoccupation.”

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Reportage de Julie Gordon à Ottawa Montage par Denny Thomas et Paul Simao

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