D’autres hausses de taux d’intérêt sont à venir et l’abordabilité du logement est sur le point d’être réduite | Greg Jéricho

JLa hausse des taux d’intérêt de mardi signifie que les propriétaires vont maintenant devoir faire face à quelque chose qu’ils n’ont pas eu à faire depuis plus de 11 ans. Non seulement cela, mais il y a aussi la perspective que les remboursements hypothécaires ne soient plus jamais aussi bas qu’ils le sont maintenant. Cela signifie que l’abordabilité du logement va empirer.

Après un record de 137 mois sans hausse de taux, pour être honnête, j’ai finalement pensé que les raisons de la RBA pour augmenter le taux étaient plutôt faibles, étant donné que la croissance des salaires reste bien inférieure à l’inflation. La déclaration de Philip Lowe ressemble plus à une recherche de justifications qu’à une explication.

Le gouverneur a déclaré aux journalistes mardi que “la liaison avec les entreprises et diverses enquêtes auprès des entreprises ont indiqué qu’il existe désormais une pression à la hausse plus forte sur les coûts de main-d’œuvre”. Bien qu’il ait également noté que si “certaines entreprises paient des salaires plus élevés pour attirer et retenir le personnel … il y a encore une inertie considérable dans le système salarial”.

Espérons que les données reflètent les liaisons et les enquêtes auprès des entreprises et non l’inertie.

Dans l’état actuel des choses, les chiffres de l’inflation de la semaine dernière ont forcé la main de la RBA, non pas tant parce que l’augmentation du taux de trésorerie étoufferait l’inflation, mais parce que cela signifiait que le taux de trésorerie réel (c’est-à-dire en tenant compte de l’inflation) était absurdement bas :

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Le taux de trésorerie reste inférieur de 3,4 points de pourcentage à l’inflation sous-jacente, et la politique monétaire reste donc très expansionniste.

Il n’est donc pas surprenant que Lowe suggère que d’autres hausses sont en cours – peut-être jusqu’à 2,5 % d’ici la fin de l’année prochaine.

Une telle augmentation reste bien en deçà des prédictions absurdes des marchés à terme, qui feraient passer le taux au comptant au-dessus de 3,9 % d’ici août de l’année prochaine – une vitesse d’augmentation qui provoquerait sûrement une récession :

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Mais même si les augmentations ne sont peut-être pas aussi rapides, elles arrivent, ce qui signifie que l’abordabilité du logement est sur le point d’être réduite.

Nous savons que les prix de l’immobilier sont absurdes – en Nouvelle-Galles du Sud, le prêt immobilier moyen est plus de sept fois supérieur au salaire moyen des hommes à temps plein :

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Mais les taux d’intérêt depuis novembre 2010 ont fourni une sorte de tampon à la baisse de l’accessibilité due à la hausse des prix de l’immobilier. Oui, épargner pour un dépôt est devenu un énorme obstacle, mais les remboursements hypothécaires, au moins, n’étaient pas aussi mauvais qu’ils auraient pu l’être parce que les taux continuaient d’être réduits.

Mais c’est fini maintenant.

Cela signifie que l’abordabilité non seulement d’acheter une maison, mais aussi de rembourser le prêt sera aussi mauvaise qu’elle ne l’a jamais été.

L’équilibre des taux d’intérêt, de la taille des prêts et des revenus est la raison pour laquelle les arguments avancés selon lesquels les moins de 40 ans ne savent pas à quel point ils l’ont parce qu’ils n’ont pas à payer des taux d’intérêt de 17% sont plutôt idiots.

En 1990, lorsque le taux variable standard atteignait 17 %, le nouveau prêt moyen en Nouvelle-Galles du Sud était d’environ 100 000 $ et le revenu annuel moyen d’un homme à temps plein était d’environ 32 300 $.

Cela signifiait que les remboursements hypothécaires représentaient près de 53 % d’un tel revenu annuel.

Actuellement, les remboursements d’un nouveau prêt moyen en Nouvelle-Galles du Sud représentent environ 45 % des revenus annuels moyens à temps plein des hommes :

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Cela pourrait ressembler à ceux des années 1990 qui ont eu plus de mal, mais ce n’est pas le cas.

Car voici le problème : si vous aviez contracté un prêt en janvier 1990, vous n’avez pas payé 52 % de votre salaire hebdomadaire moyen en remboursements pendant longtemps – parce que les taux d’intérêt ont baissé.

De même, une personne née en 1952, qui en 1982 à l’âge de 30 ans a contracté un prêt immobilier moyen de 40 200 $ en Nouvelle-Galles du Sud, a remboursé seulement 28 % des revenus moyens des hommes à temps plein.

Et oui, en 1990, eux aussi devaient payer des taux de 17 % – mais alors que cela augmentait les remboursements mensuels de 21 %, passant de 443 $ à 557 $ par mois, au cours de la même période, les revenus annuels moyens des hommes à temps plein ont augmenté de 73 %, passant de 18 662 $ à 32 318 $. .

En revanche, une personne née en 1980 qui a contracté un prêt en 2010 envisageait de dépenser 43 % des revenus moyens d’un homme à temps plein pour rembourser son prêt de 400 000 $.

Et même lorsque les taux d’intérêt sont tombés à des niveaux record, ils remboursaient encore l’équivalent d’environ 23,4 % de ces revenus :

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En d’autres termes : même avec des taux d’intérêt historiquement bas, une génération du millénaire consacrerait en moyenne une plus grande partie de son revenu aux remboursements hypothécaires qu’un baby-boomer lorsque les taux d’intérêt étaient à des niveaux record.

Pour la fois où une personne ayant contracté un prêt sur 30 ans en 1982 a effectué son dernier remboursement, cela équivalait à seulement 4,2 % d’un mois de revenus masculins à temps plein.

Bien sûr, ils devaient payer 17 %, mais ils ont passé beaucoup plus de temps à payer beaucoup moins sur un prêt beaucoup plus petit, et leurs revenus ont augmenté plus rapidement qu’aujourd’hui.

Considérons que le total des remboursements au cours des 10 premières années d’un prêt contracté en 1982 équivalait à 21 % des revenus masculins à temps plein au cours de cette décennie, contre 27 % pour quelqu’un qui a contracté un prêt en 1990.

Mais pour quelqu’un qui a contracté un prêt en 2010, les remboursements totaux moyens équivalaient à 34 % du total des revenus moyens d’un homme à temps plein entre 2010 et 2019 :

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Mais voici le vrai souci. Quelqu’un qui a contracté un prêt en 2020 a déjà dépensé en moyenne l’équivalent de 35 % des revenus masculins à temps plein pour rembourser l’hypothèque.

Et c’est probablement aussi bon que possible.

Disons que les taux d’intérêt montent de 2,5% comme suggéré par le gouverneur de la RBA. Cela signifie que d’ici la fin de l’année prochaine, les remboursements mensuels d’un prêt moyen de 610 000 $ en 2020 au taux variable standard augmenteront de 31 %, passant de 3 098 $ à 4 067 $ en 18 mois.

Quelqu’un pense-t-il que les salaires augmenteront de ce montant?

Oubliez d’essayer de dire que les gens ont de la chance maintenant de ne pas payer des taux d’intérêt de 17 %. Quelle que soit la façon dont vous le découpez, l’abordabilité du logement est bien pire maintenant, et sur le point de l’être davantage.

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