Dream Residential REIT réalise une introduction en bourse rare dans un marché moche pour parier sur la flambée du logement locatif aux États-Unis

L’horizon de Dallas, au Texas, en 2018. Au départ, Dream Residential possédera 16 propriétés multirésidentielles dans l’Oklahoma, le Texas, le Kansas, le Kentucky et l’Ohio. Soixante-dix pour cent de son portefeuille sera situé dans le Grand Oklahoma City et Dallas-Fort Worth.Tom Fox/Associated Press

Dream Residential REIT, la dernière société issue de l’empire immobilier de Michael Cooper, a déjoué les pronostics et réalisé son introduction en bourse de 125 millions de dollars américains dans un marché moche. Élargir son portefeuille en ces temps turbulents peut nécessiter tout autant de magie.

Lorsque la fiducie de placement immobilier a lancé une introduction en bourse de 160 millions de dollars américains au Canada au début d’avril, les marchés boursiers étaient déjà sur les nerfs en raison des hausses de taux d’intérêt prévues et parce que l’invasion russe de l’Ukraine était encore récente. Malgré l’incertitude, Dream Residential, dirigée par la directrice générale Jane Gavan, a trouvé un moyen de lever les fonds nécessaires pour acquérir son portefeuille initial.

Au départ, Dream Residential détiendra 16 propriétés multirésidentielles dans l’Oklahoma, le Texas, le Kansas, le Kentucky et l’Ohio. Soixante-dix pour cent de son portefeuille sera situé dans le Grand Oklahoma City et Dallas-Fort Worth.

Mais pour ce faire, la taille de la transaction a dû être réduite à 125 millions de dollars américains, et l’introduction en bourse était au prix de 13 dollars américains par action, le bas de sa fourchette de commercialisation.

Dream Residential, qui commence à négocier vendredi, ressemble à ce que M. Cooper et sa partenaire commerciale de longue date, Mme Gavan, ont fait en 2011 lorsqu’ils ont lancé Dream Global REIT pour capitaliser sur des valeurs immobilières moins chères en Europe après la crise financière mondiale de 2008. À l’époque, ils ont levé des fonds pour acquérir un portefeuille de propriétés de Deutsche Post en Allemagne, puis l’ont complété par des acquisitions ultérieures au fil du temps.

Cette fois, le produit de l’introduction en bourse de Dream Residential sera utilisé pour acquérir des propriétés qui appartiennent actuellement à une autre des sociétés de M. Cooper, ainsi qu’à une coentreprise que M. Cooper a créée avec un partenaire commercial.

Le timing du marché de l’introduction en bourse est également sensiblement différent de celui de Dream Global. En 2011, il a été possible de profiter de la vigueur des marchés boursiers au Canada, ce qui a permis au FPI de réunir des fonds pour acheter des propriétés européennes à prix réduits.

Dream Residential, quant à lui, commence à se négocier alors que les FPI sont en difficulté à cause de la hausse des taux d’intérêt. Il devra également se développer en acquérant des propriétés à des prix probablement plus élevés. Le marché immobilier américain est actuellement en plein essor, semblable à celui du Canada au cours des deux premières années de la pandémie.

Dans une interview, Mme Gavan a déclaré que le succès de Dream Global ne ressemble plus qu’à une chose sûre maintenant. (Le FPI a été vendu à Blackstone pour 3,3 milliards de dollars en 2019.)

“Avec le recul, cela semble évident”, a-t-elle déclaré, mais lorsque Dream Global a été lancé, “nous avions l’impression de tomber sur un immeuble en feu”. À l’époque, l’Europe était submergée par une crise de la dette souveraine et certaines personnes très intelligentes pensaient que l’euro ne survivrait pas en tant que monnaie.

Dream Residential dispose également de solides fondamentaux économiques qui jouent en sa faveur. Aux États-Unis, le pourcentage de jeunes adultes âgés de 25 à 34 ans qui vivent avec leurs parents se situe désormais à 16 %, au-dessus de la moyenne historique de 12 %. Ce groupe est l’un des plus susceptibles de rechercher un logement locatif, en particulier avec la hausse des prix des maisons.

Les loyers du marché dans les régions où Dream Residential possède désormais des propriétés sont également supérieurs aux loyers existants de son portefeuille. Le FPI s’attend à une augmentation de loyer moyenne de 12 % lorsqu’un locataire déménage.

Cependant, Dream Residential fait face à la concurrence de quelques rivaux qui sont déjà cotés au Canada et exploitent des entreprises similaires, bien que parfois à des endroits différents, notamment Tricon, basé à Toronto, et BSR REIT, basé en Arkansas, qui sont devenus publics à la Bourse de Toronto en 2018.

Malgré certains chevauchements géographiques, Mme Gavan a déclaré que les Canadiens sous-estiment souvent la taille du marché américain. La région métropolitaine du Grand Oklahoma City compte à elle seule 1,42 million d’habitants.

Contrairement aux FPI d’appartements canadiens dominants, tels que CAP REIT et Minto Apartment REIT, les propriétés que Dream Residential possède ne sont pas des immeubles d’appartements de grande hauteur – ce sont ce qu’on appelle des appartements de « style jardin » qui ont tendance à ressembler à des blocs de maisons en rangée. .

Investir dans de telles propriétés a été lucratif pour ceux qui sont déjà dans l’entreprise. Malgré la récente correction du marché, les unités de BSR sont toujours en hausse d’environ 35 % depuis le début de la pandémie, et le stock de Tricon est en hausse de 40 %.

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