BMO dit que “l’écume sort” du marché canadien de l’habitation avec des taux d’intérêt à la hausse

Un marché « mousseux » existe lorsque la valeur d’un actif devient gonflée ou surévaluée.

Cette condition pourrait conduire à une bulle qui finit par éclater, faisant tomber la maison.

Robert Kavcic, économiste principal chez BMO, affirme que le marché canadien de l’habitation est « écumeux ».

Cependant, avec la hausse des taux d’intérêt, Kavcic voit une partie de l’effervescence commencer à disparaître.

“La mousse sort des prix de l’immobilier, tout comme dans un certain nombre d’autres classes d’actifs qui ont été stimulées par une politique excessivement stimulante”, a écrit Kavcic dans un article du 20 mai.

Il a expliqué que les prix des maisons dans le pays ont historiquement augmenté d’environ 3% par an depuis le début des années 1980.

La croissance reflète “à peu près” l’inflation, la croissance des salaires et la baisse des taux d’intérêt.

“Dans l’épisode actuel”, a déclaré Kavcic, “même si l’inflation s’est accélérée pour atteindre des sommets de plusieurs décennies, les prix réels des maisons ont bondi de plus d’un tiers en l’espace de deux ans, dépassant clairement cette tendance de croissance de référence à long terme. ”

Au premier trimestre 2022, l’économiste de BMO a suggéré que le marché “a culminé”, avec des prix à 38% “au-dessus de la tendance, l’écart le plus important des 40 dernières années”.

En particulier, “la plupart de la mousse s’est accumulée dans les banlieues et les banlieues de Toronto”.

“D’autres marchés, tels que Vancouver, Montréal et le Canada atlantique, sont mousseux, mais pas dans la mesure du sud de l’Ontario”, a déclaré Kavcic.

Et puis quelque chose s’est passé.

La Banque du Canada a procédé à des hausses consécutives de son taux directeur en mars et en avril de cette année.

La hausse cumulée de 0,75 % a porté le taux de la banque centrale à 1 %.

En conséquence, “le marché se ramollit fortement dans certaines régions”, a noté Kavcic.

“Alors, quand on parle d’une correction de logement, ce n’est pas une question de si, mais où, combien et pour combien de temps?” a écrit l’économiste de BMO.

Les ventes nationales de maisons ont chuté de 12,6% en avril par rapport à mars 2022.

CREA a indiqué que le ralentissement des ventes “a placé l’activité mensuelle au plus bas niveau depuis l’été 2020”.

L’indice des prix des maisons a chuté de 0,6% d’un mois à l’autre en avril, mais était toujours en hausse de 23,8% d’une année sur l’autre.

L’ACI a déclaré que la baisse était la “première baisse d’un mois sur l’autre depuis avril 2020”.

Dans son billet du 20 mai, Kavcic a noté que « la psychologie et l’abordabilité du marché ont déjà été testées par seulement » le « resserrement » des taux de 0,75 % par la Banque du Canada.

Kavcic s’attend à “un autre 125 points de base par fin d’année” ou une hausse supplémentaire de 1,25%.

J’ai expliqué qu’une telle mesure signifiera que les taux hypothécaires actuels d’environ 1,5 % augmenteront de l’ordre de 3,75 % à 4,5 %.

“Le problème est que les prix des maisons étaient déjà tendus par rapport aux niveaux de revenu et de taux d’intérêt à ces taux ultra-bas, de sorte que le mouvement à la hausse sera d’autant plus difficile à avaler”, a déclaré Kavcic.

L’économiste de BMO a poursuivi en suggérant qu’une baisse des prix de 10 à 20 % « serait nécessaire, toutes choses égales par ailleurs, juste pour maintenir l’abordabilité actuelle (étirée) ».

Cependant, “le kilométrage variera selon le marché et la région”.

Un crash arrive ?

“Nous pensons que les fondamentaux sous-jacents restent en place pour éventuellement soutenir le marché”, a écrit Kavcic.

D’une part, “la démographie est une source légitime de demande”.

Il parlait de la génération Y et des nouveaux immigrants au Canada.

« Il y aura des acheteurs qui attendront ; mais les prix doivent avoir un sens dans un monde à taux plus élevé », a écrit Kavcic.

De plus, les coûts de construction élevés « mettront un plancher sous les prix de revente à un moment donné, peut-être plus tôt que plus tard ».

De plus, la politique de simulation de crise des emprunteurs a « isolé le système financier des taux d’intérêt plus élevés, du moins du point de vue de la capacité de paiement ».

Pour illustrer, Kavcic a déclaré que les hypothèques à 1,5% devraient respecter un seuil de paiement de 4,75% à 5,25%.

“Cela n’empêchera pas les prix de l’immobilier de chuter (ils dépendent davantage du taux que vous payez réellement que d’un calcul en coulisse), mais cela offre une bonne assurance que les paiements continueront d’être effectués, en particulier avec un marché du travail si tendu”, a déclaré l’économiste. expliqué.

Kavcic ne croit pas que “ce qui est maintenant une correction des prix des actifs pourrait évoluer vers une faiblesse économique plus prolongée”.

“Alors qu’un marché du logement beaucoup plus froid pèsera sur la croissance économique, nous pensons qu’il s’agira en grande partie d’un phénomène de prix des actifs, les fondamentaux sous-jacents établissant éventuellement un plancher et le système financier bien protégé”, a écrit l’économiste de BMO.

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