Les marchés canadiens de l’habitation se rééquilibrent rapidement

Le vent tourne définitivement – ​​et devient beaucoup plus froid – pour le marché canadien de l’habitation. Toronto, Vancouver, Montréal, Ottawa et Hamilton comptent parmi les régions qui ont connu des reculs importants de l’activité de revente de maisons en mai. Pour nombre d’entre eux, il s’agissait du troisième mois consécutif de baisse. De toute évidence, les hausses de taux d’intérêt de la Banque du Canada depuis mars — et les perspectives d’autres hausses dans les mois à venir — modifient considérablement la donne. Ils élèvent considérablement la barre pour les acheteurs et font baisser le sentiment (super) haussier antérieur dans le processus.

Avec le fléchissement de la demande, les stocks sont maintenant à la hausse dans certains marchés (dont Toronto et Montréal). Cela atténue rapidement les conditions extrêmement tendues de l’offre et de la demande il y a quelques mois à peine. En fait, la plupart des principaux marchés au Canada sont revenus à l’équilibre en mai selon les ventes et les nouvelles inscriptions signalées par les chambres immobilières locales.

Le vent plus froid a fait baisser les prix des maisons sur de nombreux marchés le mois dernier. Ce groupe comprenait Toronto, Vancouver et la vallée du Fraser. Nous nous attendons à une nouvelle inversion des gains massifs de l’ère de la pandémie sur ces marchés et sur d’autres au cours de la période à venir. Les hausses de taux d’intérêt mettent à rude épreuve l’abordabilité et pèsent sur la valeur des propriétés, en particulier sur les marchés chers.

Région de Toronto—La frénésie est terminée

La tournure des événements a été dramatique pour le marché de la région de Toronto au cours des trois derniers mois. Les conditions de l’offre et de la demande sont passées de presque les plus serrées jamais enregistrées à presque aussi lâches qu’elles l’étaient lors de la correction de 2017. La sensibilité élevée aux taux d’intérêt (en raison des prix élevés de la région et des prêts hypothécaires de grande taille) a mis les acheteurs sur la défensive face à la campagne de hausse des taux de la Banque du Canada. Les ventes de maisons ont chuté d’un tiers au cours des trois derniers mois, dont une baisse de 9,3 % m/m en mai (sur une base désaisonnalisée). Après avoir atteint des creux historiques pendant la pandémie, les stocks se redressent, augmentant de 26 % par rapport aux niveaux de l’année précédente en mai. Le sentiment d’urgence des acheteurs a considérablement diminué, tout comme leur volonté d’entrer dans des guerres d’enchères. L’indice des prix des maisons MLS a chuté d’un mois sur l’autre en avril et en mai. Les valeurs des maisons individuelles dans la ceinture 905 – qui avaient le plus augmenté au cours de la dernière année – connaissent les vents contraires les plus violents. Les copropriétés de la ville de Toronto, en revanche, ont mieux résisté. Nous nous attendons à ce que les prix restent sur une trajectoire descendante à mesure que les acheteurs gagnent en pouvoir de fixation des prix.

Région de Montréal—Atterrissage en douceur

Le marché est sur une trajectoire d’atterrissage depuis un certain temps, l’activité passant sous les (forts) niveaux d’avant la pandémie il y a un an et maintenant une légère tendance à la baisse depuis. En mai, nous estimons que les ventes de maisons ont encore baissé de 2 % m/m (données désaisonnalisées). Le développement le plus important a été une forte augmentation des nouvelles inscriptions le mois dernier. Cela a rapproché les conditions de l’offre et de la demande de l’équilibre, bien que les stocks restent rares. Si elle se maintient, nous pensons que la croissance de l’offre ouvrirait la voie à un ralentissement des prix. À ce jour, les propriétés de la région de Montréal ont continué de prendre de la valeur, bien qu’à un rythme décroissant. Les prix sur l’île de Montréal ont fait face à plus de résistance ces derniers temps, tandis que les prix médians à Laval et sur les Rive-Nord et Sud ont maintenu une dynamique comparativement plus forte. Nous prévoyons que la hausse des taux d’intérêt modérera davantage la demande et maintiendra l’activité à la baisse.

Région de Vancouver—Passer le sommet

Le mois dernier a fourni les preuves les plus solides, mais le marché de Vancouver a atteint un sommet de ce cycle. Les reventes de maisons ont chuté de plus de 15 % m/m (selon notre propre estimation désaisonnalisée) et l’IPH MLS a baissé de près de 1 % m/m pour la première fois en deux ans. Fait important, alors que les stocks étaient encore en baisse par rapport à il y a un an, ils ont augmenté. Les conditions de l’offre et de la demande se sont considérablement assouplies et sont devenues plus équilibrées. Nous nous attendons à ce que la demande se refroidisse davantage dans un contexte de hausse des taux d’intérêt. Les acheteurs de Vancouver sont les plus sensibles aux taux au pays et seront sérieusement mis au défi par la Banque du Canada qui augmentera de 100 points de base supplémentaires comme nous le prévoyons. Cela exacerberait le stress déjà intense lié à l’abordabilité. Au fur et à mesure qu’ils gagnent en force de négociation, nous voyons les acheteurs arracher davantage de concessions de prix aux vendeurs. Nous pensons également qu’ils se concentrent sur des options moins coûteuses telles que les condos.

Calgary—Toujours occupée

L’activité s’est peut-être calmée au cours des trois derniers mois, mais les choses sont toujours incroyablement occupées sur le marché de Calgary. Les reventes de maisons continuent de se situer bien au-dessus des niveaux de pointe d’avant la pandémie et l’offre reste bien insuffisante pour répondre à la demande. Néanmoins, les acheteurs locaux ne sont pas à l’abri de la hausse des taux d’intérêt, ce qui pourrait réduire le degré de concurrence entre eux. Les prix des maisons ont peu changé en mai, l’IPH MLS n’augmentant que légèrement par rapport à avril, marquant une forte décélération par rapport aux gains des mois précédents. Nous nous attendons à ce que les tendances des prix se modèrent au cours de la période à venir, tout en restant bien soutenues par des fondamentaux solides. Les perspectives de l’économie albertaine sont prometteuses, en partie grâce à un formidable revirement dans le secteur de l’énergie. L’influx migratoire rebondit de manière significative. Et malgré une érosion au cours de la dernière année, l’abordabilité du logement demeure bonne à Calgary, surtout par rapport à d’autres grandes villes canadiennes. Nous pensons que ces facteurs soutiendront une demande solide de logements au cours de la période à venir.


Robert Hogue est membre du Groupe d’analyse macroéconomique et régionale de RBC Economics. Il est chargé de fournir des analyses et des prévisions pour le marché canadien de l’habitation et pour les économies provinciales. Ses publications comprennent les tendances et l’abordabilité du logement, les perspectives provinciales et les commentaires sur le budget provincial.

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