Comment les deux lois d’airain du marché immobilier australien mettent la pression sur chaque génération | Cameron Murray

Chaque génération a ses propres problèmes de logement. Avec la hausse actuelle des taux d’intérêt, la fin des années 1980 est une époque dont nous allons entendre parler davantage.

Cette période a vu les taux d’intérêt hypothécaires grimper de 9 % en 1983 à leur sommet de 17 % en 1990. C’était difficile pour les acheteurs de maison. Cela nous a également laissé l’héritage de conversations familiales sur “à quel point l’achat d’une maison était difficile avec des taux d’intérêt de 17 %” et comment “nous n’avons pas gaspillé notre argent en avocat sur du pain grillé comme vous le faites maintenant”.

Il est vrai que les acheteurs de maison de cette période avaient de la difficulté à rembourser leur hypothèque.

Mais toute comparaison entre les époques doit reconnaître que les prix étaient alors plus bas en raison des taux d’intérêt élevés, tout comme les prix élevés d’aujourd’hui sont élevés en raison des taux d’intérêt bas.

Mon point de vue en tant qu’économiste du logement est que chaque génération est confrontée aux deux mêmes lois d’airain des marchés du logement. Premièrement, les loyers et les prix tendent vers la limite que les locataires et les acheteurs peuvent payer. Deuxièmement, le marché évolue par cycles et les moments opportuns pour acheter ne durent pas.

Mais ces problèmes semblent différents pour chaque génération.

Dans les années 1930, c’était les conditions de taudis de la classe ouvrière à la suite de la Grande Dépression. Alors que les marchés de l’immobilier privé satisfaisaient les classes moyennes et supérieures, les mauvaises conditions de la classe ouvrière ont commencé à forcer la main du gouvernement à intervenir dans le logement. Une revue de 1947, The Housing Problem in Australia, notait qu’au cours de cette période, les groupes à faible revenu étaient “gravement négligés” et “n’avaient pas pu s’offrir une maison de qualité moderne ainsi qu’une nourriture et des vêtements adéquats”.

Comme aujourd’hui, les loyers tendaient vers la limite que les gens pouvaient payer, quelles que soient les conditions.

Dans l’après-guerre, les pénuries de matériaux pour les nouveaux logements étaient le principal problème. Ce qui était unique à cette époque était l’implication brutale du gouvernement dans le développement du logement et l’approvisionnement de la classe ouvrière.

Les gouvernements ont agi en tant que promoteurs immobiliers et sont intervenus dans les chaînes d’approvisionnement pour mettre à disposition de la main-d’œuvre et des matériaux pour la construction de logements de rattrapage.

Cette période a également vu une dernière augmentation soutenue des taux de propriété – de 52 % en 1947 à plus de 70 % en 1961. En 2016, la propriété était retombée à 65 %.

Dans les années 1960, les prêts hypothécaires conservateurs, exigeant des dépôts élevés, des exigences d’épargne, des emplois stables et des structures familiales, ont créé une limite différente sur qui pouvait acheter des maisons.

Des problèmes connexes existent encore aujourd’hui. Le défi d’économiser un acompte concerne les deux côtés de la politique, ce qui a conduit à l’annonce du programme d’équité partagée des travaillistes et du programme de retraite pour le logement de la coalition pendant la période électorale. Mais les lois d’airain du logement suggèrent que tout avantage sera temporaire.

L’ère moderne a commencé en 1993, lorsque l’Australie a commencé à gérer la macroéconomie avec la politique monétaire. Des taux d’intérêt plus élevés sont utilisés pour réduire les prix de l’immobilier et les dépenses, et des taux bas pour les augmenter.

C’est pourquoi, en 2020, j’ai prédit que les prix de l’immobilier augmenteraient de 20 % plutôt que de baisser de 20 %, malgré la panique économique.

Cela a conduit à un moment opportun pour acheter. Les accédants à la propriété en ont profité et le nombre de prêts hypothécaires pour les premiers acheteurs est passé à 171 000 au cours de l’exercice 2020-21. La moyenne sur les trois années précédentes n’était que de 95 000.

La deuxième loi d’airain est alors entrée en vigueur. Les prix de l’immobilier ont augmenté. Et comme ils l’ont fait, l’avantage des faibles taux d’intérêt s’est dissipé. Maintenant, à mesure que les taux d’intérêt augmentent, la situation ne fait qu’empirer.

C’est pourquoi la hausse de 0,5 % du taux directeur de la Reserve Bank of Australia cette semaine a suscité tant de discussions. Si votre taux d’intérêt hypothécaire est de 2 %, passer à 2,5 % augmente vos paiements d’intérêts de 25 %. C’est comme passer d’un taux d’intérêt hypothécaire de 10 % à 12,5 %.

Les acheteurs d’aujourd’hui seront poussés à leur limite, tout comme ils l’étaient par la hausse des taux d’intérêt de la fin des années 1980. C’est la première loi d’airain du logement après tout. Ce n’est que maintenant que les prix élevés signifient que la limite est atteinte à des taux d’intérêt beaucoup plus bas. Ce n’est pas le toast à l’avocat.

Le Dr Cameron Murray est chercheur au Henry Halloran Trust de l’Université de Sydney

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